Viviendas alquiladas e inquilinos que no pagan el alquiler. ¿Cuál es el protocolo ideal?

Las personas o familias que deciden invertir una parte de sus ahorros en alquilar una vivienda obtienen cada mes una renta que, en algunos casos, resulta fundamental para su economía doméstica. Sin embargo, no son pocas las ocasiones en las que los inquilinos no cumplen con su obligación de pago. Si esto sucede, es imprescindible tener claro qué se debe hacer y cómo actuar para resolver el problema.

El desahucio, ¿la única opción?

Pagar el alquiler es una obligación esencial del inquilino. Si no cumple con ella, la ley permite al propietario recuperar su vivienda e incluso las rentas pendientes. También si no se respetan otras obligaciones, o si se trata de una ocupación ilegal de la propiedad.

Lo más habitual en caso de impago es solicitar al inquilino que abandone la vivienda. Pero, si este se niega, existe la figura del desahucio. Consiste en pedir al juez que ordene la expulsión del ocupante deudor.

De hecho, Eduardo Fernández-Fígares, socio fundador de desahucioinquilinos.es, explica que “desde que vence el periodo de pago de la primera mensualidad (normalmente del uno al cinco de cada mes) ya hay retraso y, por tanto, ya tendría viabilidad una demanda de desahucio.”

No obstante, lo más recomendable desde el principio es hablar amistosamente con el inquilino y solicitarle que cumpla con su obligación de manera voluntaria, incluso llegando a algún acuerdo transitorio. Mientras tanto, lo que bajo ninguna circunstancia es conveniente es intentar recuperar la vivienda por nuestra cuenta.

Hay que recordar que, según cuáles sean las circunstancias, el derecho a la inviolabilidad del domicilio tiene más peso que el propio derecho de propiedad.

El procedimiento de desahucio

El desahucio comienza con la presentación de la demanda. Tal y como señala Fernández-Fígares, en realidad son dos procesos en uno: “primero se inicia el proceso declarativo, en el que pedimos al juez que debido al impago ocurrido declare terminado el contrato de arrendamiento y ordene el desalojo; y después comienza la fase ejecutiva, que es aquella mediante la que, si el inquilino no obedece voluntariamente, se ejecuta lo dictado por el juez”. Es decir, se ejecuta el desahucio.

Tras la presentación de la demanda, se notifica esta al inquilino en el inmueble arrendado. Ante ella, el inquilino puede oponerse o no. Si se opone, se celebrará un juicio. Si no lo hace, “el juez directamente dará la razón al propietario mediante un Decreto”. El inquilino no tendrá entonces más opciones que abandonar la vivienda, y si no lo hace voluntariamente comenzará el proceso de desahucio propiamente dicho.

¿Cuánto dura el proceso?

 Una de las cuestiones que más preocupa a los propietarios es el tiempo que tardarán en recuperar su vivienda mediante este proceso judicial. Y es que el inquilino tiene la posibilidad de retrasarlo, tal y como señala Fernández-Fígares, “demorando algunas semanas o meses el desahucio, por ejemplo presentando recurso de apelación o con peticiones de aplazamiento relacionadas con la escolarización de los niños”.

Concretamente, el abogado establece la media “en unos cinco o seis meses”. Aunque hay procesos menos frecuentes que pueden tardar un año y medio o dos meses, por ejemplo.

También recomienda Fernández-Fígares que el propietario evite cometer algunos errores que pueden retrasar aún más el proceso. De entre todos ellos, destaca el hecho de intercambiar mensajes justo antes de iniciar el procedimiento. Un ejemplo muy frecuente es “conceder, mediante mensaje de Whatsapp, un periodo de pago de la deuda de, por ejemplo, dos meses”. En ese caso, sería impensable plantearse la interposición de la demanda antes de que transcurra ese período previamente concedido.

Por lo tanto, aconseja Fernández-Fígares,“lo ideal para afrontar mejor este complejo procedimiento es no ponerse en contacto con el inquilino y dejar todas las gestiones y comunicaciones en manos del abogado”.

Y, por supuesto, hay que armarse de paciencia. Mucho se habla de que el de un desahucio es un procedimiento rápido, incluso exprés, pero “la realidad es que pueden tener lugar muchas incidencias y alegaciones por parte del inquilino, que harían que la resolución final se demore de forma significativa”.