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22 diciembre 2025
Entrevista a Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, compañía referente en urbanismo y desarrollo inmobiliario global
El acceso a la vivienda asequible en España se ha convertido en uno de los problemas sociales más relevantes de la actualidad. Analizamos con el arquitecto y urbanista Leopoldo Arnaiz Eguren los principales obstáculos económicos, urbanísticos y financieros que impiden dar respuesta a una demanda creciente.
P. ¿Cuál es hoy el principal desafío para hacer vivienda asequible en España?
El problema presenta un triple reto. En primer lugar, conseguir que el coste de construcción sea bajo, en un contexto de escasez de mano de obra cualificada y subida constante del precio de los materiales. En segundo lugar, disponer de suelo urbanizado a precios razonables, con oferta suficiente para atender la demanda existente. Y, en tercer lugar, acceder a financiación para el suelo, la construcción y la compra de viviendas.
P. ¿Cómo ha cambiado la demanda de este tipo de vivienda en los últimos años?
Ha evolucionado hasta convertirse en un problema social de gran magnitud. La demanda insatisfecha crece año tras año sin perspectivas de solución. Paralelamente, la brecha entre el crecimiento de los salarios y el precio de la vivienda sigue ampliándose. Como consecuencia, para muchos jóvenes acceder a una vivienda en propiedad es sencillamente imposible.
P. ¿Cómo se puede concretar qué es exactamente una vivienda asequible?
No hay secretos. Depende únicamente de los ingresos salariales de quienes necesitan vivienda, ya sea una persona sola o una pareja con dos ingresos. El esfuerzo económico no debería superar el 35 % de los ingresos anuales totales, tanto en alquiler como en compra, condicionando el precio final según plazos e intereses.
En España existe además una cultura orientada a la propiedad frente al alquiler, algo que desde Arnaiz consideramos positivo por su impacto en estabilidad, ahorro y revalorización.
P. Desde Arnaiz ¿Qué papel consideran que pueden jugar los arquitectos en la promoción de vivienda asequible?
Su capacidad de influencia es limitada. Básicamente pueden aportar diseños simples, repetitivos, pero dignos y con calidad arquitectónica, como se hizo en otras épocas. El objetivo es desarrollar soluciones constructivas más económicas.
Esto obliga a un esfuerzo de sistematización y a replicar soluciones ya experimentadas para dar respuesta a este problema social.
P. ¿Cómo se podría reducir el elevado coste de la construcción?
La única solución de futuro pasa por la industrialización de la construcción. Permite producir más rápido y a menor coste, pero exige una programación de producción estable que reduzca riesgos empresariales. Esto implica un cambio cultural profundo en el sector.
P. ¿Es fácil avanzar técnicamente hacia esa industrialización?
El proceso no es sencillo. Exige mayor nivel de detalle en diseño y ejecución, además de producción continua. Para que sea rentable, se necesita un volumen elevado de viviendas, lo que supone asumir un importante coste inicial.
P. Uno de los grandes problemas es la falta de suelo. ¿Cómo se podría resolver?
El problema del suelo es especialmente complejo. Desde Arnaiz defendemos facilitar la clasificación urbanística mediante planes que hoy tardan años. Después, agilizar la transformación en suelo urbanizado. Además, es imprescindible abordar las distorsiones estructurales del urbanismo en España. Mientras no exista suelo urbanizado económico, no habrá vivienda asequible.
P. ¿Y cómo se valora desde Arnaiz el problema de la financiación?
Este es el núcleo del problema. No hay financiación para suelo, urbanización, industrialización ni construcción en fábricas. La financiación bancaria es muy limitada y comprar vivienda sin ahorros previos es imposible.
La financiación alternativa es cara y de corto plazo. Sin una nueva política financiera y fiscal, el problema social no se resolverá.
P. ¿Qué impacto podría tener una mayor colaboración entre promotores privados y administraciones públicas?
La colaboración público-privada es imprescindible dada la complejidad administrativa. Las leyes aprobadas en 2023 avanzan en esa dirección, pero seguimos lejos de una solución real.
Desde Arnaiz percibimos falta de realismo, coordinación y trabajo conjunto entre los actores implicados.
